Interrogatesi sul se sussista o meno la civile responsabilità del locatore di un immobile inserito in uno stabile quando il conduttore si renda autore di una violazione del regolamento condominiale, giurisprudenza dottrina suggeriscono la soluzione positiva.

Ciò discenderebbe dalla operatività erga omnes – su cui da tempo si insiste – delle norme regolamentari condominiali limitanti (e delimitanti) l’uso e il godimento delle parti, siano esse comuni o in proprietà esclusiva dei condomini.

Sul punto la S.C. afferma, da quasi un decennio, che «Il condomino, siccome principale destinatario delle norme regolamentari si pone nei confronti della collettività condominiale non solo come responsabile delle dirette violazioni di quelle norme da parte sua ma anche come responsabile delle violazioni delle stesse norme da parte del conduttore del suo bene, se ed in quanto agevolate da sua culpa in eligendo e da sua culpa in vigilando o, comunque, dall’omissione di  tutto quanto sia esigibile da lui» (ex multis, Cass., 29 agosto 1997 n. 8239, conff., sul punto, già in precedenza, idd., 15 marzo 1973 n. 750, 17 luglio 1973 n. 2093, 18 maggio 1984 n. 3063, nonché, in dottrina, IANNUZZI G. - IANNUZZI A., Il condominio negli edifici, V ed., Milano 1994, 625 ss.).

Ancora ex professo la Cassazione: «Il regolamento di condominio . . . assume carattere convenzionale e vincola anche tutti i successivi acquirenti . . . non solo per le clausole che disciplinino l’uso od il godimento dei servizi e delle parti comuni, ma anche per quelle che limitino i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca» (Cass., 3 novembre 2000 - 4 aprile 2001, n. 4963).

In ragione dei citati indirizzi, il proprietario che lochi un immobile sito in un condominio ad un terzo che si renda autore di una violazione regolamentare condominiale, se convenuto in giudizio, deve allegare – pena la di lui civile responsabilità ex comb. disp. degli artt. 1138 e 1218 c.c. –, di essersi attivato al riguardo adottando un comportamento non inerte e non impeditivo della infrazione commessa.

Sul piano processuale, quindi, in simili fattispecie di violazioni, bene sarà incardinata dal condominio una lite nei confronti del condomino, ciò in quanto in capo al primo – soggettività portatrice di interessi superindividuali – sono predicabili tutti quegli strumenti di tutela predisposti in favore delle persone fisiche, degli enti e delle collettività non personificate, i cui diritti (assoluti e o relativi) siano violati (sulla risarcibilità dei diritti fondamentali degli enti collettivi, in dottrina, BIANCA C.M., La responsabilità, Milano, rist. 2002, 589).

Va da sé che, comunque, resta ferma in capo al condominio, in base ai principi generali sulla responsabilità civile, la facoltà di convenire in giudizio direttamente l’inquilino autore della violazione regolamentare.